Khảo sát 26 dự án chung cư benchmark, hạ tầng xã hội và mặt bằng giá quanh khu đất Chợ Lớn — cơ sở định vị sản phẩm căn hộ cao cấp đô thị.
132 Đào Duy Từ, phường Diên Hồng, TP.HCM · Tọa độ 10.760502, 106.664666 · Cập nhật 04/09/2026
Diện tích phù hợp quy hoạch
Hệ số sử dụng đất tối đa
Tầng cao / chiều cao tối đa
Quy mô dân số tối đa
Tổng hợp từ hồ sơ quy hoạch, concept 2017 và khảo sát 26 dự án benchmark trong bán kính 5 km.
Khu đất ~10.629,9 m² đủ để làm dự án cao tầng có khối đế thương mại, và với lợi thế vị trí trung tâm, DA có điều kiện thích hợp để định vị ở phân khúc cao cấp với kiến trúc tiêu điểm & các sản phẩm căn hộ hấp dẫn.
Trong bán kính 0–1 km, Legacy 66 là nguồn cung mới trực tiếp với mức giá dự kiến ~95–130 tr/m². Nhóm Tản Đà Court/Hùng Vương Plaza chỉ là sàn tham chiếu đời cũ ~55–70 tr/m².
Nhóm Q5/Q10/Q11/Q6 – EverRich Infinity, Xi Grand Court, The Park Avenue, Kingdom 101, D-Homme – dao động ~65–130 tr/m² và là vùng cạnh tranh thật của dự án.
Xu hướng 2018–2026 tối ưu tổng giá trị căn hộ. Cơ cấu đề xuất: 1PN+ 45–55 m² (15–20%), 2PN 62–78 m² (50–55%), 2PN+/3PN compact 85–105 m² (20–25%), căn đặc biệt dưới 3–5%.
Kịch bản tích cực 115–125 tr/m² nếu thiết kế/tiện ích/bàn giao đạt chuẩn; premium 125–140 tr/m² chỉ áp cho căn đẹp, tầng cao, góc và khi thị trường xác nhận.
Sân vận động Thống Nhất cách 150 m; cụm y tế, giáo dục và thương mại dày đặc trong bán kính 1–3 km.
83 điểm dữ liệu: 26 dự án chung cư benchmark và hạ tầng xã hội quanh khu đất. Nhấp marker để xem chi tiết; cuộn trang không zoom bản đồ (dùng nút +/−).
Cạnh tranh trực diện tập trung ở nhóm Q5/Q10/Q11/Q6 trong bán kính 1–3 km; nhóm Q1 và Q4 chỉ định trần định vị.
6 dự án
Cùng vùng Q5/Q10/Q11, phân khúc cận cao cấp–cao cấp, có sản phẩm căn hộ ở và tập khách hàng đô thị trung tâm; Legacy 66 gần nhất về vị trí Chợ Lớn, The Park Avenue gần nhất về nguồn cung mới Q10–Q11/Phú Thọ.
11 dự án
Khác vị trí hoặc định vị/giá cao hơn nhưng ảnh hưởng kỳ vọng giá, tiện ích và khả năng cho thuê.
9 dự án
Dùng để đọc sản phẩm, giá thứ cấp, mixed-use, tiện ích hoặc trần luxury; không cạnh tranh trực diện với DA 132.
Mỗi điểm là một dự án benchmark; trục tung là trung điểm khoảng giá phổ biến, dải cam là kịch bản giá nền 95–115 triệu/m² đề xuất cho DA 132.
Legacy 66 dự kiến ~95–130 tr/m²; Tản Đà Court/Hùng Vương Plaza đời cũ phổ biến ~55–70 tr/m²
Legacy 66 là benchmark mới trực tiếp nhất trong 0–1 km; nhóm đời cũ chỉ dùng làm sàn tham chiếu khu vực, không dùng neo định vị cho dự án mới.
~65–130 tr/m²; nguồn cung mới cần kiểm tra 90–130+ tr/m², riêng bảng giá The Park Avenue cần xin CĐT
Vùng cạnh tranh thực chất của 132; Legacy 66 và The Park Avenue là hai nguồn cung mới cần theo dõi sát về giá, tiến độ, pháp lý và chính sách bán hàng.
~105–230 tr/m²
Dùng làm trần định vị; không nên lấy giá Q1 luxury làm giá trực tiếp cho 132.
~70–145 tr/m²; dự án mới/luxury có thể cao hơn
Cạnh tranh về câu chuyện gần trung tâm, cho thuê và tiện ích; không cùng micro-market.
~150–230 tr/m²
Chuẩn luxury dịch vụ/tiện ích; chỉ dùng tham khảo chất lượng sản phẩm.
Toàn bộ diện tích được chuẩn hóa về thông thủy; nguồn không ghi rõ chuẩn được coi là tim tường và nhân hệ số 0,92.
Sản phẩm thiên về căn hộ gia đình diện tích lớn; biên trên thường vượt 100 m², cơ cấu ít nhấn mạnh căn compact.
Nguồn cung đa dạng mạnh với studio/officetel và 1PN; diện tích đầu vào giảm xuống khoảng 25–50 m², trong khi 2PN vẫn là dòng chủ lực.
Xu hướng tối ưu tổng giá trị căn hộ rõ hơn: 1PN khoảng 50–60 m², 2PN khoảng 66–96 m², 3PN compact khoảng 87–111 m²; đồng thời xuất hiện dual-key, duplex, sky villa.
Nguồn cung mới trong mẫu ít hơn và thiên về boutique/luxury. Cơ cấu tập trung 1PN compact + 2PN, giữ một tỷ lệ nhỏ sản phẩm đặc biệt để tạo định vị.
Ưu tiên 2PN 62–78 m² làm lõi; bổ sung 1PN+/compact 45–55 m² để hạ tổng giá; 2PN+/3PN compact 85–105 m² cho gia đình; căn đặc biệt nên dưới 3–5%.
Đề xuất sơ bộ tại thời điểm hiện tại
Thị trường vẫn thiếu dự án căn hộ cao cấp mới trong lõi Chợ Lớn/Q5–Q10, nhưng Legacy 66 và The Park Avenue đã tạo thêm benchmark trực tiếp gần DA. Nhu cầu có thể đến từ nhóm gia đình kinh doanh Chợ Lớn, chuyên gia y tế/giáo dục, khách thuê quanh Võ Văn Kiệt – Nguyễn Tri Phương – Chợ Rẫy – Phú Thọ, và nhà đầu tư cho thuê dài hạn.
Cao cấp đô thị/boutique high-end, không nên định vị hạng sang kiểu Q1. Trục cạnh tranh nên là: sản phẩm mới – pháp lý rõ – tiện ích đủ sâu – quản lý tốt – khối đế thương mại phục vụ cư dân/khu phố.
Không nên làm TTTM lớn kiểu mall. Định vị nên là neighborhood retail + lifestyle services, phục vụ cư dân và bán kính đi bộ Chợ Lớn.
Lọc theo vành đai và mức độ cạnh tranh; mở từng dòng để xem chủ đầu tư, quy mô, cơ cấu, giá sơ cấp/thứ cấp và vai trò trong nghiên cứu.
| # | Dự án | Vành đai | K.cách | Phân khúc | Quy mô | Giá phổ biến | Vai trò |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Tản Đà Court 86 Tản Đà, khu Chợ Lớn, Q.5 cũ | 0–1 km | ~0,8 km | Cận cao cấp đời cũ / tham khảo | 245 căn, gồm 17 penthouse | Ước tính 55–70 tr/m² phổ biến; nguồn listing có biên rộng 25,6–137,7 tr/m², cần lọc tin | Tham khảo |
| 2 | Hùng Vương Plaza 126 Hùng Vương, Q.5 cũ | 0–1 km | ~0,9 km | Cận cao cấp đời cũ / mixed-use | 276 căn hộ | Ước tính 58–70 tr/m²; ví dụ 130 m² ~8,2 tỷ theo tin rao, cần kiểm chứng | Tham khảo |
| 3 | Legacy 66 (66 Tân Thành) 66 Tân Thành, P. Chợ Lớn, Q.5 cũ, TP.HCM; gần giao Đỗ Ngọc Thạnh | 0–1 km | ~0,9–1,1 km | Cao cấp/boutique luxury Chợ Lớn | ~323–348 căn hộ; một nguồn ghi 340 căn + shophouse/bán lẻ | Chưa hình thành thứ cấp ổn định; có thể tham chiếu kỳ vọng sơ cấp ~95–130 tr/m² | Trực tiếp |
| 4 | The EverRich Infinity 290 An Dương Vương, Q.5 cũ | 1–3 km | ~1,6–1,8 km | Cao cấp | 439 căn hộ; 325 căn hộ văn phòng; TMDV; nguồn Phát Đạt từng nêu 764 sản phẩm | Khoảng 100–120 tr/m² phổ biến; biên rao Q5 có thể 100–139,8 tr/m²; cần lọc tin | Trực tiếp |
| 5 | Xi Grand Court 256–258/90A Lý Thường Kiệt, Q.10 cũ, đối diện SVĐ Phú Thọ | 1–3 km | ~1,2–1,5 km | Cận cao cấp – cao cấp | ~740–760 căn; nguồn khác ghi 748 căn | ~86–106 tr/m²; tin rao 2PN phổ biến 87–99 tr/m², cần kiểm chứng | Trực tiếp |
| 6 | The Park Avenue (Novaland) 940 đường Ba Tháng Hai, P.15 Q.11 cũ / P. Phú Thọ, TP.HCM; góc Ba Tháng Hai – Lê Đại Hành, cạnh SVĐ Phú Thọ | 1–3 km | ~1,3–1,7 km | Cao cấp | ~600 căn hộ theo nguồn thị trường/Novaland Express; cần kiểm chứng số căn chính thức | Chưa hình thành thứ cấp ổn định do chưa bàn giao; theo dõi giá chuyển nhượng/booking sau mở bán | Trực tiếp |
| 7 | Charmington La Pointe 181 Cao Thắng, Q.10 cũ | 1–3 km | ~1,8–2,1 km | Cận cao cấp / căn hộ dịch vụ – officetel | Chưa xác định; sản phẩm căn hộ cho thuê/officetel/văn phòng | ~51–65 tr/m² theo listing; cần kiểm chứng tính chất sở hữu và công năng | Gián tiếp yếu |
| 8 | Kingdom 101 334 Tô Hiến Thành, Q.10 cũ | 1–3 km | ~1,8–2,2 km | Cao cấp | ~986–1.000 căn | Biên rao 68–112 tr/m²; phổ biến cần kiểm chứng ~85–105 tr/m² | Trực tiếp |
| 9 | Rivera Park Sài Gòn 7/28 Thành Thái, Q.10 cũ | 1–3 km | ~1,8–2,2 km | Cận cao cấp | 708 căn được phê duyệt theo nguồn báo Chính phủ; trong đó 420 căn thương mại và 288 căn TĐC | ~72–95 tr/m² theo tin rao, phổ biến 72–78 tr/m² với căn 74–88 m² | Gián tiếp mạnh |
| 10 | D-Homme 765 Hồng Bàng, Q.6 cũ, gần Chợ Bình Tây | 1–3 km | ~2,1–2,5 km | Cận cao cấp – cao cấp Chợ Lớn/Q6 | ~558 căn, cần kiểm chứng | ~76–90 tr/m² theo rao bán; cần xác minh giá sơ/thứ cấp | Trực tiếp |
| 11 | Asiana Capella 184 Trần Văn Kiểu, Q.6 cũ | 1–3 km | ~2,4–2,8 km | Cận cao cấp | 391 căn hộ | ~51–64 tr/m² theo Batdongsan; Housenow có tin 36–65 m² tương ứng ~55–63 tr/m² | Gián tiếp mạnh |
| 12 | D1MENSION 608 Võ Văn Kiệt, Q.1 cũ/Cầu Kho | 1–3 km | ~2,6–2,9 km | Cao cấp/hạng sang boutique | 102 căn | ~106–134 tr/m² theo Batdongsan; nguồn môi giới nêu 100–110 tr/m² | Gián tiếp mạnh |
| 13 | Zenity 608 Võ Văn Kiệt, Q.1 cũ/Cầu Kho | 1–3 km | ~2,6–2,9 km | Hạng sang/cao cấp | 198 căn hộ | ~105–150 tr/m²; dự án công bố/market dẫn 150 tr/m², tin rao 105–130 tr/m² | Gián tiếp mạnh |
| 14 | Lancaster Legacy 230 Nguyễn Trãi, Q.1 cũ | 1–3 km | ~2,8–3,0 km | Hạng sang | ~749 căn/hơn 700 căn | Thứ cấp chưa ổn định; tham chiếu ~200–230+ tr/m² nếu có | Gián tiếp mạnh |
| 15 | Hà Đô Centrosa Garden 200 đường 3 Tháng 2, Q.10 cũ | 1–3 km | ~2,7–3,2 km | Cao cấp/cận cao cấp compound lớn | Chưa xác định chính xác số căn cao tầng trong nguồn nhanh; thường ghi >2.000 căn, cần kiểm chứng | ~115–140 tr/m² phổ biến; căn view/đặc biệt có thể 170+ tr/m²; cần kiểm chứng giao dịch | Gián tiếp mạnh |
| 16 | Viva Riverside 1472 Võ Văn Kiệt, Q.6 cũ | 3–5 km | ~3,3–3,8 km | Cận cao cấp vừa túi tiền | Chưa xác định | ~48–55 tr/m² theo tin rao 2026; cần kiểm chứng | Gián tiếp yếu |
| 17 | The Gold View 346 Bến Vân Đồn, Q.4 cũ | 3–5 km | ~3,2–3,6 km | Cao cấp đại chúng | 1.905 căn/căn hộ và officetel | ~70,8–109,4 tr/m² theo Batdongsan; các nguồn rao thường 75–105 tr/m² | Gián tiếp mạnh |
| 18 | Grand Riverside 278–283 Bến Vân Đồn, Q.4 cũ | 3–5 km | ~3,2–3,6 km | Cận cao cấp | Chưa xác định | ~62–90 tr/m² theo Batdongsan; nguồn khác 50–62 tr/m², cần kiểm chứng | Gián tiếp yếu |
| 19 | RiverGate Residence 151–155 Bến Vân Đồn, Q.4 cũ | 3–5 km | ~3,7–4,0 km | Cao cấp đại chúng / mixed-use | Chưa xác định trong nguồn nhanh | ~90–110 tr/m²; căn nhỏ/officetel có đơn giá cao; cần lọc tin | Gián tiếp mạnh |
| 20 | Icon 56 56 Bến Vân Đồn, Q.4 cũ | 3–5 km | ~4,1–4,4 km | Cao cấp boutique đời 2010s | 312 căn | ~65–100 tr/m² theo tin rao 2026; cần kiểm chứng | Gián tiếp yếu |
| 21 | The Tresor 39 Bến Vân Đồn, Q.4 cũ | 3–5 km | ~4,2–4,5 km | Cao cấp đại chúng/mixed-use | Chưa xác định | Biên nguồn rất phân tán: ~59–66 tr/m² theo Homedy; tin rao 2026 cho thấy ~90–110 tr/m² với căn đẹp/nhỏ; cần kiểm chứng | Gián tiếp mạnh |
| 22 | Saigon Royal Residence 34–35 Bến Vân Đồn, Q.4 cũ | 3–5 km | ~4,4–4,7 km | Cao cấp | Chưa xác định | ~105–145 tr/m² theo tin rao 2026; nguồn khác 79–92 tr/m² có thể lỗi/thấp hơn thị trường | Gián tiếp mạnh |
| 23 | The Grand Manhattan 100 Cô Giang, Q.1 cũ | 3–5 km | ~3,4–3,8 km | Hạng sang/luxury | ~1.027 căn hộ; 201 phòng khách sạn AVANI theo nguồn | Tin rao 2026 khoảng 190–225 tr/m² cho 67–90 m²; cần kiểm chứng giao dịch | Gián tiếp mạnh |
| 24 | De La Sol 1 Tôn Thất Thuyết, Q.4 cũ | 3–5 km | ~4,8–5,2 km | Cao cấp | 870 căn hộ | ~80–115 tr/m² theo tin rao 2026; căn 111 m² ~12,5 tỷ tương đương ~113 tr/m² | Gián tiếp mạnh |
| 25 | Lancaster Lincoln 428–430 Nguyễn Tất Thành, Q.4 cũ | 3–5 km | ~4,8–5,2 km | Hạng sang/luxury mới | Chưa xác định | Thứ cấp chưa hình thành ổn định | Tham khảo |
| 26 | The Marq 29B Nguyễn Đình Chiểu, Đa Kao, Q.1 cũ | Ngoài phạm vi 5 km – tham khảo | ~5,2–5,8 km | Hạng sang/luxury | 515 căn | ~150–230 tr/m²; tin rao 1PN 51 m² ~215,7 tr/m² | Tham khảo |
Hiển thị 26/26 dự án. Nhấp vào một dòng để xem hồ sơ chi tiết.
Mọi số liệu giá trong báo cáo là giá rao bán/tham chiếu, không phải giá giao dịch đã xác nhận.
Thông thủy
0,92
Base case coi là tim tường và nhân hệ số; thay cột 'Chuẩn nguồn' khi có brochure/HĐMB